Ulkomaisen omistamisen ongelmia? - Eurooppalaisia teemoja perhe- ja jäämistöoikeudessa

Professori Tuulikki Mikkola kirjoittaa juttusarjassaan huomioita kansainvälisen yksityisoikeuden tulkinnasta ja soveltamisongelmista. Tässä kirjoituksessa hän pohtii ulkomaisesta kiinteistön omistamisesta aiheutuvia lainvalinta- ja oikeuspaikkakysymyksiä.

Kuva: Studio Vihtkari

Joskus ihmiset ulkomailla matkustaessaan ihastuvat johonkin maahan tai paikkaan niin suuresti, että haluavat ostaa sieltä oman huoneiston tai kiinteistön. Tunnesyiden lisäksi tai sen ohella ulkomaisen hankinnan koetaan olevan hyvä sijoitus tai se tehdään jäämistösuunnittelutarkoituksessa. Ehkä hankinnalla halutaan jopa viestittää muille omaa varallisuusstatusta ja antaa ymmärtää, että ovet kansainvälisiin seurapiireihin ovat avoimet. Pikkupaikkakuntien matkanjärjestäjät ovat jo vuosien ajan houkutelleet erityisesti iäkkäämpiä pariskuntia ulkomaanmatkoille, joiden tarkoituksena on tutustua paikalliseen (mm. Turkin ja Espanjan) asuntotarjontaan. Usein matkalta saavutaankin takaisin Suomeen asunnon ylpeinä omistajina. Vaikka varpaiden kastaminen omaan espanjalaiseen uima-altaaseen on epäilemättä hyvin miellyttävää, oikeudellisesta näkökulmasta ulkomainen omistaminen voi kuitenkin tuottaa monia käytännön ongelmia.

Esineoikeudessa noudatetaan sijaintivaltion lakeja

Silloin kun omaisuus sijaitsee vieraassa valtiossa, omaisuuteen liittyvät esineoikeudelliset ongelmat ratkaistaan sen sijaintivaltion lainsäädännön mukaisesti. Näin ollen omistukseen liittyvät kysymykset tulee ratkaista omaisuuden sijaintivaltion lakien mukaisesti, vaikka omistajat olisivatkin suomalaisia. Useimmiten tämä tulee ikävänä yllätyksenä ja tuottaa ennakoimattomia oikeusvaikutuksia omistussuhteen aikana tai sen päättyessä.

Oikeuspaikkanakin sijantivaltio

Lainvalintaakin ikävämmän yllätyksen voi tuottaa tieto siitä, että jos ulkomaista kiinteistöä koskevat esineoikeudelliset asiat vaativat tuomioistuimen väliintuloa, paikantuu oikeuspaikka esineen sijaintivaltioon Bryssel I -asetuksen 24 artiklan mukaisesti. Tämä on ainoa mahdollinen oikeuspaikka, eivätkä osapuolet voi sopia siitä toisin, jolloin puhutaan yksinomaisesta toimivallasta. On kuitenkin huomattava, että lainvalintaa ja toimivaltaa koskien on vedettävä raja esine- ja velvoiteoikeuksien välille. Jos osapuolet riitelevät kiinteistön omistajasta, on kyse esineoikeudellisesta asiasta. Jos osapuolet sen sijaan riitelevät kiinteistöä koskevan sopimuksen pätemättömyydestä, on kyse velvoiteoikeudellisesta asiasta, jota koskevat omat lainvalinta- ja toimivaltasäännöksensä ja joiden nojalla asian voi helpommin saada kenties myös suomalaisen tuomioistuimen käsiteltäväksi. Kanneperusteen pohtiminen on tärkeää, koska voisi ajatella, että suomalaisella yksityishenkilöllä on melkoisen korkea kynnys oikeusprosessin ajamiselle ulkomaisessa tuomioistuimessa.

Uskotun miehen määrääminen yhteisomistussuhteissa

Ulkomailla sijaitseva omaisuus omistetaan usein myös yhteisesti. Eräässä tällaisessa tapauksessa yhteisomistus koski Espanjassa sijaitsevaa kiinteistöä. Jostain syystä yksi omistajista päätyi siihen, että hän halusi purkaa yhteisomistuksen ja teki tässä tarkoituksessa käräjäoikeuteen hakemuksen yhteisomistuslain 9.2 §:n mukaisen uskotun miehen määräämiseksi myymään omaisuuden ja jakamaan varat yhteisomistajien kesken. Käräjäoikeus hyväksyi hakemuksen ja määräsi uskotun miehen, mutta hovioikeus katsoi, ettei suomalaisella tuomioistuimella ollut asiassa toimivaltaa. Asia eteni korkeimpaan oikeuteen, joka päätyi hovioikeuden kanssa yhdenmukaiseen ratkaisuun. Yhteisomistajalla ei näin ollen ollut mahdollisuuksia saada uskottua miestä määrätyksi Suomessa (KKO 2016:21).

Yllätyksiä osituksessa

Ulkomainen omaisuus aiheuttaa ongelmia ja yllätyksiä usein myös ositusten ja perinnönjakojen yhteydessä. Kun osituksessa sovelletaan puolisoiden varallisuuspiirien erillisyydelle rakentuvaa avioliittolakia, tulee osituslaskelmaa tehtäessä huomioida se, että omistus määräytyy omaisuuden sijaintivaltion lain mukaisesti. Vaikka lainvalintasääntö on selvä, omistussuhteiden selvittäminen ei itsessään ole aina mutkatonta; eri valtioissa on erilaisia saantomuotoja ja omistuksen rekisteröimistapoja. Näiden ongelmien vuoksi pesänjakajat ovat osituksissa päätyneet jopa jättämään ulkomaisen omaisuuden osituksen ulkopuolelle, toimien näin kuitenkin selkeästi velvoitteidensa vastaisesti.

Kun henkilö ostaa kiinteistön ulkomailta, mukana seuraa siten monta mahdollista oikeusongelmaa, joita kaikkia ei voi tahdonautonomian ja sopimusvapauden kautta ratkaista. Välimerta on varmasti mukava katsella omalta terassilta, mutta Näsijärven rannalla oleva mökki voi loppupeleissä aiheuttaa omistajalleen vähemmän harmaita hiuksia.

OTT Tuulikki Mikkola toimii kansainvälisen yksityisoikeuden ja perheoikeuden professorina Turun yliopistossa. Hän on julkaissut useita kirjoja perhe- ja jäämistöoikeuden, esineoikeuden ja kansainvälisen yksityisoikeuden aloilta. Viimeisin niistä on Yhteisomistus.

 

Lue lisää eurooppalaisia teemoja perhe- ja jäämistöoikeudessa

Missä perittävä asui?

Milloin avioliitto on lumetta? 

Le divorce!- aviovarallisuusasetuksen soveltaminen alkaa tammikuun lopussa

 

 

Lue lisää: