Karimeri: Varainsiirtoverotuksen supersyksy

Tänä syksynä suurin piirtein kekrin tienoille ajoittuvaan, runsaan kuunkierron mittaiseen ajanjaksoon on mahtunut varainsiirtoverotuksen näkökulmasta enemmän kuin sitä edeltäneeseen reiluun kuuteen vuoteen.

Edellisenä merkittävänä tapahtumana voidaan pitää vuoden 2013 maaliskuussa sovellettavaksi tullutta lakimuutosta, jossa veron laskentaperustetta laajennettiin. Kun vero aiemmin laskettiin osakkeiden kauppahinnasta, muutoksen jälkeen laskentaperusteeseen tuli lukea myös – hallituksen esitystä (HE 125/2012 vp) lainaten – ”esimerkiksi kohdeyhtiön velan maksaminen”. Kiinteistöyhtiöiden kohdalla laskentaperusteeseen lisättiin yhtiölainat ja näiden yhtiöiden osakkeiden kaupasta maksettavaa veroa korotettiin neljänneksellä, kahteen prosenttiin.

Muutokset ovat varsinkin jälkikäteen arvioiden osoittautuneet kohtalaisen tulkinnanvaraisiksi. Korkein hallinto-oikeus nimittäin antoi kuluvan vuoden syys–lokakuussa säännöksistä neljä vuosikirjaratkaisua sekä ainakin yhden julkaisemattoman asiaratkaisun. Lisäksi annettiin useita päätöksiä, joissa valituslupaa ei myönnetty. 

Toisaalta tulkinnanvaraisuus ei tullut täysin yllätyksenä. Lakimuutoksia koskevassa valiokuntamietinnössä (VaVM 33/2012 vp) oli reippaan mittainen osio varattu ohjaustarpeen korostamiseen. Ohjauksen toteuttamisesta vastasi luonnollisesti Verohallinto, joka antoi uusien säännösten soveltamisesta ensimmäiset ohjeensa joutuisasti jo vuoden 2013 keväällä. Tuolloinen ohje mukaili kuuliaisesti lain esitöitä, eikä siinä vielä otettu kantaa moniinkaan jälkikäteen tulkinnanvaraisiksi osoittautuneisiin tilanteisiin. Draaman kaaren kannalta onkin kiinnostavampaa tarkastella ohjeeseen sittemmin tehtyjä muutoksia.

Mitä on yhtiölaina?

Ensimmäiset muutokset Verohallinnon ohjeisiin julkaistiin vuonna 2015, eli noin kaksi vuotta säännösten voimaantulon jälkeen. Joidenkin teknisten täsmennysten ohella pääasiallisena lisäyksenä voidaan pitää yhtiölainan käsitettä koskevaa tulkintaa. Kuten edellä on todettu, yhtiölainat tulee lain mukaan lukea veron laskentaperusteeseen. Laissa tai sen esitöissä ei kovinkaan yksiselitteisesti määritellä, mitä yhtiölainalla tarkoitetaan. Ongelmiin törmätään siis kriteereissä: pidetäänkö yhtiölainana esimerkiksi vain sellaisia lainoja, jotka yhtiöjärjestyksen nojalla ja yhtiökokouksen päätöksellä on kohdennettu osakkeille?

Verohallinnon tulkintana karkeasti ottaen oli, että yhtiön ottamaa lainaa voitaisiin mm. yhtiöjärjestyksestä ja päätöksistä riippumatta pitää yhtiölainana myös osakkeenomistajan tosiasiallisten pääomavastikesuoritusten perusteella, sikäli kuin näillä on lyhennetty osakkeille kohdistettua lainan osaa. 

Vielä vuoden 2015 ohjeessa myös kerrottiin kohtalaisen selkeänä pääsääntönä, että ”[yhtiölainaa koskevaa] säännöstä ei sovelleta muun [kuin keskinäisen] kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden luovutuksiin”. Vuoden 2017 alussa ohjeisiin tehtiin laajempia muutoksia. Niiden osana edellä lainattu ohjeen kohta pyyhittiin pois, ja sen sijaan uutena ohjeistuksena esitettiin, ja edelleen esitetään, että ”[yhtiölainaa koskevia] säännöksiä sovelletaan muun muassa asunto-osakeyhtiöiden, keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja muiden (ei-keskinäisten) kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden luovutuksiin”. Tulkinta siis kääntyi käytännössä päälaelleen.

Ensimmäisessä nyt käsiteltävässä vuosikirjaratkaisussaan (KHO 2019:135) KHO katsoi, että tosiasiallinen pääomavastikkeen suorittaminen yhtiölle riitti lainan luonnehtimiseksi yhtiölainaksi. Riittävää oli siis – karkeasti ilmaisten – pääomavastikkeen maksamiselta näyttävä käytös. KHO kuitenkin painotti päätöksessään hyvin tarkasti kolmea seikkaa:

  1. lähtökohtaisesti yhtiölaina on keskinäisen kiinteistöyhtiön laina (viitaten erityisesti asunto-osakeyhtiölain mukaiseen pääomavastikkeen käyttötarkoitukseen)
  2. kyseisessä tapauksessa ei sovellettu asunto-osakeyhtiölakia, mutta kyse oli keskinäisestä kiinteistöyhtiöstä ja yhtiöjärjestyksessä oli pääomavastiketta koskevat tyypilliset määräykset ja
  3. kun pääomavastiketta oli tosiasiassa maksettu, kyse oli ainoan osakkeenomistajan (ts. osakkeenomistajien yksimielisestä) tahdonilmaisusta.

Toisessa vuosikirjaratkaisussaan (KHO 2019:136) KHO otti vielä selkeämmin kantaa yhtiölainan käsitteeseen, kun kyse oli tavallisesta (eli ei-keskinäisestä) kiinteistöyhtiöstä. KHO painotti seuraavia näkökulmia:

  1. Yhtiön oli tavallinen kiinteistöyhtiö, eli sen yhtiöjärjestyksessä ei ollut yhtiövastiketta koskevia määräyksiä ja
  2. muitakaan sopimuksia, joissa yhtiövastikkeen kaltaisten erien maksusta olisi sovittu, ei oltu esitetty.

Huomautettakoon lisäksi, että KHO ei myöntänyt valituslupaa asiassa, jossa hallinto-oikeus oli päättänyt, ettei kiinteistöholdingyhtiön (joka ei siis myöskään ollut keskinäinen yhtiö) lainaa voitu pitää yhtiölainana (Helsingin HaO 17/0574/6 1.6.2017). KHO ei myöskään myöntänyt valituslupaa kahdessa ei-keskinäistä kiinteistöyhtiötä koskevassa asiassa, joissa kaupan yhteydessä takaisinmaksettua pankkilainaa ei pidetty yhtiölainana (Helsingin HaO 18/0003/6 4.1.2018, Helsingin HaO 19/0290/6 4.4.2019).

Verohallinnon ohjeistusta on siis jälleen päivitettävä. Yhtiölainan määrittelyssä merkitystä on nimenomaan yhtiöjärjestyksellä. Yhtiölainalla tarkoitetaan lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain mukaisella pääomavastikkeella hoidettavaa lainaa.

Vaikuttaako urakkasopimus varainsiirtoveroon?

Tulkinnanvaraiseksi on myös osoittautunut urakkasopimuksen vaikutus varainsiirtoveroon. Kyse on tyypillisestä tilanteesta, jossa perustajaurakoitsija on perustanut asunto-osakeyhtiön, yhtiö on hankkinut tontin ja urakoitsijan sekä yhtiön välillä on solmittu urakkasopimus ennen osakkeiden myyntiä sijoittajalle. Osakkeiden kauppakirjassa sijoittaja usein sitoutuu vastaamaan urakkasopimuksen mukaisista maksuista yhdessä kohdeyhtiön kanssa.

Verohallinnon vuoden 2013 ohjeissa asiasta on todettu lain esitöitä vastaavasti, etteivät urakkasopimukseen liittyvät maksut ole vastiketta osakekaupasta. Vuonna 2017 ohjeistusta on kuitenkin täydennetty: asiaa tulisi arvioida toisin, jos ostaja kuitenkin sitoutuu myös vastaamaan urakan rahoitukseen liittyvästä velvoitteesta pankille tai myyjälle (urakoitsijalle).

Uutta tulkintaa on vaikea perustella. Kun rakentamispalvelun ostaminen itsessään ei ole varainsiirtoverollista, miten sen rahoittaminen voisi muuttaa tilannetta?

Urakoitsija (joka liittyy osakekauppaan vain siksi, että sattuu samalla olemaan osakkeiden myyjä) saa saman määrän vastiketta samasta suoritteesta rahoituksesta riippumatta. Näin arvioi myös KHO kolmannessa nyt tarkasteltavassa vuosikirjaratkaisussaan (KHO 2019:122): ”veropohjaan ei ole ollut tarkoitus lukea sellaisia kohdeyhtiön tulevia velkoja, joiden lopullinen syntyminen edellyttää toisen osapuolen myöhempää vastasuoritusta”.

Verohallinnon ohjeessa lienee palattava tältä osin aiempaan muotoiluun.

Luetaanko hankitut tai uudelleen rahoitetut osakaslainat kuitenkin veron laskentaperusteeseen?

Kuten artikkelin alussa todettiin, jo lain esitöissä lähdettiin siitä, että kohdeyhtiön velan maksaminen tulisi lakimuutosten myötä lukea veron laskentaperusteeseen. Sama asia on toistettu jopa useassa paikassa hieman eri sanakääntein: merkitystä tulisi olla sillä, että myyjä saa suorituksen kohdeyhtiöön sijoittamalleen vieraalle pääomalle; järjestelyn taloudellinen sisältö on ratkaisevaa. 

Niinpä vaikuttaa perustellulta, että Verohallinnon ohjeessakin on alun alkaen todettu osakaslainan uudelleenrahoituksen tai hankinnan kuuluvan veron laskentaperusteeseen. Ohjeeseen ei ole tältä osin tullut myöskään olennaisia sisällöllisiä muutoksia.

Neljännessä ja viimeisessä nyt tarkasteltavassa KHO:n vuosikirjapäätöksessä (KHO 2019:121) sekä julkaisemattomassa päätöksessä (23.9.2019 taltio 4253) oli olennaisilta osin kyse tilanteesta, jossa ostaja osti osakkeiden ohella osakaslainasaatavat. Osakaslainasaatavien kauppahintaa ei luettu veron laskentaperusteeseen. Ratkaisu oli yllättävä, mutta toisaalta linjakas lain sanamuodon ja systematiikan näkökulmasta. Lain esitöillä ei niiden selkeydestä huolimatta voitu laajentaa lain soveltamisalaa. Kuten rakennuspalveluiden ostossa, osakaslainasaatavien kaupassakaan ei ollut kyse verollisesta arvopaperin luovutuksesta.

Verohallinnon ohjeistusta on tältäkin osin päivitettävä.

Mitä ratkaisuista seuraa ja mitä jäi ratkaisematta?

Yhtiölainoja koskevia ratkaisuja tulisi tulkita siten, että muissa kuin keskinäisissä kiinteistöyhtiöissä ei lähtökohtaisesti ole yhtiölainoja. Näin ollen ei-keskinäisten kiinteistöyhtiöiden varainsiirtoverotus noudattaisi pääasiassa samoja linjoja ns. tavallisten osakeyhtiöiden kanssa. 

Tavallisten osakeyhtiöiden osalta voidaan taas ensinnäkin todeta, että pankkilainan takaisinmaksu osakekaupan yhteydessä voinee vain hyvin poikkeuksellisesti tulla lain pääsäännön mukaisesti myyjän hyväksi (esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjä välttyisi takausvastuulta ostajan järjestämän uudelleenrahoituksen vuoksi), ja siten luettavaksi veron laskentaperusteeseen. Tältä osin voidaan viitata esimerkiksi Helsingin hallinto-oikeuden jo edellä mainittuihin ratkaisuihin (Helsingin HaO 18/0003/6 4.1.2018, Helsingin HaO 19/0290/6 4.4.2019– ks. lisäksi Pohjois-Suomen HaO 18/0406/3 17.8.2018). Kyseisissä tapauksissa ikään kuin triviaalina esikysymyksenä ratkaistiin, että ostajan kohdeyhtiölle myöntämä rahoitus, jolla pankkilaina maksettiin pois, ei tullut myyjän hyväksi.

Kun otetaan lisäksi huomioon nyt annetut KHO:n päätökset, joiden perusteella osakaslainasaatavien kaupasta ei lähtökohtaisesti makseta veroa, suuri osa osakekauppojen yhteydessä tehtävistä kohdeyhtiön velkajärjestelyistä jää jatkossa varainsiirtoverotuksen ulkopuolelle. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vastaavissa tilanteissa jo suoritettuja varainsiirtoveroja tulisi hakea palautettavaksi. Tämän vuoden puolella palautusta voi vielä hakea vuonna 2014 tai sen jälkeen suoritetuista veroista.

Varainsiirtoverotuksen tulkintatilanteita ei ole näillä päätöksillä vieläkään tyhjentävästi ratkaistu. Mainittakoon esimerkkinä, että vuoden 2013 lakimuutoksiin sisältyi myös erilliset määräykset rakentamisaikaisten lainojen varalta. Menemättä tässä yksityiskohtiin, erityistä tulkinnanvaraisuutta tuntuu nykyisen verotuskäytännön perusteella liittyvän siihen, tulisiko rakentamisaikaisia lainoja kohdella rakentamisajan jälkeenkin muista lainoista poikkeavalla tavalla. Laissa on nimittäin erikseen säädetty, että veron laskentaperusteeseen luetaan osakkeisiin kohdistuva osuus rakentamisaikaisista lainoista, vaikka lainat eivät vielä muodollisten päätösten puuttuessa täyttäisikään yhtiölainan kriteerejä. Lain systematiikan valossa vaikuttaisi tosin selvältä, että virke on sisällytetty lakiin, jotta kaikki rakentamisen elinkaaren tilanteet olisi katettu. Kyse on nimenomaan tilanteesta, jossa rakentamisaikaisia lainoja ei ole vielä rakennusurakan päätyttyä ”ehditty” käsittelemään yhtiön toimielimissä.

Tämä kokonaisuus joka tapauksessa odottaa vielä paikkaansa KHO:n keskusnäyttämöllä, joskin sitä on käsitelty jo useassa alemman instanssin päätöksessä. KHO ei myöntänyt valituslupaa edellä jo mainittuihin hallinto-oikeuden päätöksiin, joissa on esimerkiksi jo todettu, ettei kiinteistön kehittämiseen tai huoneistojen parannustöihin otettu laina ole rakentamisaikainen laina (Helsingin HaO 19/0290/6 4.4.2019). Myöskään uudelleenrahoitettu rakentamisaikainen laina ei enää ole rakentamisaikainen laina (Helsingin HaO 18/0003/6 4.1.2018), vaan tällaista lainaa tulee arvioida yhtiölainaa koskevien kriteerien mukaisesti (kyseessä ei ollut myöskään yhtiölaina, koska lainanottaja oli ei-keskinäinen kiinteistöyhtiö). 

Todettakoon, että Verohallinnon ohjeistuksessa on vuodesta 2017 asti esitetty, että rakentamisaikaisen lainan alkuperäinen käyttötarkoitus on ratkaiseva, eikä lainan uudelleenrahoituksella olisi merkitystä. Vaikka KHO ei ole antanut asiaratkaisua, tulisi lainvoimaiset hallinto-oikeuden ratkaisut ottaa huomioon ohjeistusta päivitettäessä. Näin erityisesti siksi, että puhtaasti eri päätösten ajankohtien perusteella vaikuttaisi siltä, että ohjeistusta on aiemmin päivitetty veronsaajalle myönteiseen suuntaan mm. jo niiden lainvoimaa vailla olleiden päätösten perusteella, jotka nyt KHO:ssa pääasiassa lopullisesti kumottiin.

***

Yhteistyössä PwC:n kanssa. 

Artikkeli julkaistu ensimmäisen kerran 6.11.2019.

Lue lisää: